住宅や土地の購入にはどんな諸費用や税金がかかるの?

[ 住宅購入にはどんな諸費用がかかるの? ]

最近は毎日毎日、テレビCMなどでも不動産広告を見ない日はありませんね。町のあちらこちらにも貼られています。商店街にある不動産屋さんにも「新規売り物件」の広告が貼られていました。

 

先日は知人が事務所物件を探していました。丁度探している時に手頃な物件があったので案内しました。ちょっと中心部よりは離れていますが、その地域では役所関係の建物が近くにあるのでわりと便利な場所です。

 

しかし、前の所有者が退去してからの年数が経っていると、ライフラインは大丈夫だとしても、室内はかび臭く、クロスや外壁は補修するとしたら何百万もかかってしまいます。

 

「売り物件」は通常は「現状渡し」です。なので、安いから、手頃だからとちゃんと調査しないで購入すると補修費用が膨大にかかってひどい目に合います。物件の情報なども登記簿謄本を取って確認しましょう。

 

一般住宅でも同じことです。住宅を購入する際は、良いものをできるだけ安く買いたいものです。住宅購入の一連の流れをしっかりと抑えておくことで、どの部分で節約ができるかが見えてきます。

 

一般的な住宅は補修費用が事務所物件などと比べると、そうはかかりませんが、住宅購入をする際には、さまざまな諸費用がかかります。不動産取得関するものとしても、売買契約印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税、仲介手数料などなど。

 

また、ほとんどの人が住宅ローンを組みますが、それに対しても住宅ローン印紙税や住宅ローン保証料などがかかってきます。ローン保証料というのは、万が一購入者の住宅ローンの返済が滞った場合に必要になってくるもので、借入金と返済期間に応じて設定されます。

 

そのため、頭金を増やして借入金を少なくすれば、その分ローン保証料も少なくなり、節約することができます。また、住宅ローンの種類によっては、ローン保証料が不要なものもあるので要チェックです。

 

火災保険料も、近頃はさまざまなものが増えてきています。今まではすべての補償がパッケージになったものが一般的だったのですが、最近では必要な補償だけを選択できるものが登場してきました。

 

これを利用すれば、立地や建物を考え、自分が必要な補償だけを選び、保険料を節約することもできます。このように、実際の住宅購入までの流れや必要な諸費用について調べてみると、意外に節約できる部分があることが分かります。

 

ひとつひとつは大した額ではないかもしれませんが、これがいくつも集まれば相当な節約になります。そのためにも、まずは事前にしっかりとした情報収集をすることが大切です。

 

売るにしても、買うにしても。あの手この手を使って情報を得ることは必要なことですね。ひとつの情報だけを鵜呑みにして、損をしないためにも、信頼できる業者を見つけることも大切です。

 

[ 不動産広告などでもたまにみかける◯◯物件で注意すること ]
「訳あり物件」ってきいたことがありますよね。そんなに頻繁に聞くことばではありませんけど、不動産広告などでもたまにみかけます。業界では「事故物件」ともいいます。「えっ事故??」そうでないものもあります。先日もテレビでこの「訳あり格安物件」なるものを放送していました。なかには不動産屋の社長でも住みたくない・・・ってものまで。

 

その物件は1LDKでバス・トイレ・収納付きなうえに、玄関はオートロック付きのマンションでした。しかも、しかも〜家賃が10500円!!!というおどろきの価格。びっくりですよね。なんで??ってわたしでも驚きます。

 

けれど「じつは・・・まえの住人の方がここで・・・(このさきはご想像におまかせします)」というお話。いまは内装を前面改装しているところだそう。なかなか契約までには至らないのですが、内装工事が済めば「必ず決まる」と社長さんはおっしゃってました。

 

その他にも「上階のトイレの水の音が、ベッドの頭の上にある」「1階がボクシングジムで夕方から深夜まで音がスゴイ」「トイレの反対側のドアを開けるとすぐに屋根」「設計上、天井がどうしても低くなってしまった」などなど「訳あり物件」は多いです。

 

しかし、考えようによっては「訳あり・事故物件」でも入居する本人がちゃんとそれを納得して入居されるのであれば「事故物件だろうが安いからいいでしょ」ということにもなります。

 

でもねえ。やっぱり気になるでしょ。とくに「事故物件」は。ちゃんと納得して入居したにもかかわらず「やっぱりやめます」ということにもなりかねないのです。不動産屋の中にはこの「じつは・・・」を隠そうとする悪徳な業者もいます。

 

特に悲惨ななにか・・・があった物件とか。それなので、後々「言った言わないでもめるケース」というのもあります。業界では「心理的瑕疵物件」「物理的瑕疵物件」などとも言います。

 

アパートに限らず一軒家や中古物件でも、いまはネットでなんでも検索できる時代です。なんでもわかってしまうからこそ、ちゃんと調べて「わあ〜安い!!!」と何も調べずに飛びつくようなマネだけはしないでくださいね〜。

 

こうした格安物件には「うらがないか?」と一度は疑って聞いてみることは、けっして恥ずかしいことでもなんでもないのです。ちゃーんと聞いて、調べて納得して借りるようにしてほしいと思います。

 

[不動産を取得したときの税金について]

空き家や中古住宅を購入して、リフォームやリノベーションをしたいという方が増えてきています。住宅購入には税金がかかります。不動産を取得したときの税金はどんなものがあるのかご存知でしょうか。

 

印紙税(国税)(契約書を交わすとき)

売買契約を結ぶときには契約書を作成しますが、このときにかかるのは印紙税です。

登録免許税(国税)(登録を交わすとき)

土地や住宅を取得すると、自分の権利を明らかにするために登録をしますが、このときにかかるのが登録免許税です。

不動産取得税(地方税)(取得したあとで)

土地や住宅を買ったり、住宅を新築、増改築したときには、不動産取得税の対象となります。

所得税の住宅ローン控除お呼び投資型減税(国税)(所得税の確定申告のとき)

 

税金は納めるのが通例ですが、中にはもどってくるものもあります。それが住宅ローン控除及び投資型減税という所得税の特別控除です。取得したときという範疇ではありませんが、現在住んでいる住宅の増改築とか、省エネ改修工事、バリアフリー改修工事を行った場合、耐震改修工事を行った場合、多世帯同居改修工事等を行った場合の税額控除も所得税の税額控除ということになります。

 

贈与税(国税)(住宅取得資金の贈与を受けたとき)

住宅を取得する際に、親や親戚の人などから資金の贈与を受けたときには、贈与税の対象となります。

相続税(国税)(相談したとき)

相続や遺贈によって、土地や住宅などの財産を取得したときには、相続税の対象となります。

 

ざっとあげるとこのような種類の税金がかかります。しかしながらこれらの税金については、特定の場合には税金が軽減されます。また、以上の税金のほかにも、住宅を至徳または新築したときには消費税が課税されます。

 

いかがでしたでしょうか。空き家や中古住宅を購入する場合はこのように税金のことも頭に入れて、現金や銀行ローンを用意しなければならないのです。取得する金額以外にも諸経費なども前もって調べておく必要がありますね。

 

土地や住宅を取得したときの[登録免許税の軽減措置について]

「不動産を取得したときの税金」についての続きになります。税金というと「なんだかむずかしい、硬いおはなし」と思われがちですが、税金を納めるというのは、日本で生まれて生活していたら、日本人としての義務でもあるので、ここはしっかりと理解しておくと「損」がないです。

 

登録免許税(国税)

登録免許税とは、土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。登記は司法書士に依頼するのが一般的なので、税金を納めているという感覚はあまりないかもしれません。しかし、登記のときには必ず税金を納めなければなりません。これが登録免許税といわれるものです。

 

計算式は

不動産の価額(固定資産税評価額)☓税率=税額となります。

ここでいう「不動産の評価額」というのは、原則として、固定資産課税台帳に登録された評価(固定資産評価額)をいいます。税率は、登記の内容によって異なります。国税庁のホームページより一覧表を揚げておきます。なお、表示登記には登録免許税は課税されないです。

 

上記は、あくまで原則の税率です。土地や住宅については別途軽減措置があります。

 

土地の所有権移転登記等の軽減税率
平成29年 3月31火までに行なう土地の売買による所有権移転登記所有権移転登記については1.5%に。土地の所有権の信託の登記については0.3%に軽減されます。

 

住宅の家屋についての軽減
一定の要件をそなえた住宅用の家屋については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減されています。

 

[新築住宅の軽減]
☆自己の専用住宅であること

☆マンションなど区分所有のもの(一定の耐火性を有するもの)については自己の居住用部分の面積が50㎡以上であること

 

[中古住宅の軽減]
☆新築住宅の要件を満たしたうえで、建築後住宅として使用された家屋でつぎのいずれかに該当すること

1.建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であること

2.築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの(その家屋の取得の日前2年以内に契約の締結をしたものに限る)

 

[その他]
その他に、新築住宅、中古住宅ともに

☆個人が平成29年 3月31日までに新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋であること

☆新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること

以上の要件を満たしているものについては、税率が軽減されます。

 

なお、この軽減税率は家屋について適応されますが、土地については適用がありません。軽減を受けるためには、市町村長が発行する住宅用家屋証明書等が必要です。

 

用語の説明

☆耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造などの家屋をいいます。

☆床面積は登記簿上の面積によります。マンションなどの区分所有物では専有部分の面積となります。

住宅を取得したら都道府県税事務所に[不動産取得税の特例の申告]をしよう
土地や住宅を取得したときにかかる税金はいくつかありますね。契約した時にかかるもの、登記をするときにかかるもの。取得したあとでかかるもの。その「取得したあとの購入後」にかかる税金のひとつ、不動産取得税についてお話します。

 

[不動産取得税について]
不動産取得税とはどうゆうものなのでしょうか。土地や住宅などの所有権を取得したときに、その不動産の所在する都道府県が課する税金が不動産取得税です。不動産の取得というのは現実に不動産を取得することで、登記が行われたかどうかは関係がないのです。

 

取得の原因が売買、交換、贈与、建築のいすれであっても都道府県から課税されます。ただし、相続による取得については課税されないことを知っておきましょう。

 

不動産取得税の計算式
不動産の価額(固定資産税評価額)☓税率=税額

 

不動産のの価額は、登録免許税の計算と同じく固定資産税台帳に登録されて価格をいいます。また、不動産取得税の本来の原則は税率が 4%ですが、軽減措置もあります。

 

[宅地等についての軽減]
不動産取得税は原則として固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、宅地評価土地の取得が平成30年 3月31日までの間に行われて場合の不動産取得税の課税標準については、固定資産税評価額の2分の1相当の額とする特例措置がみとめられています。

 

宅地評価土地には、地目(ちもく)が宅地であるもののほか、市街化区域農地や宅地介在山林などが含まれます。

 

住宅や住宅用土地については別途の軽減措置が講じられています。この場合にも要件に注意して自分の取得した土地などが要件を満たしているか判断することになります。

 

そのほかにも次のケースに限定されます。

[新築住宅の土地]

☆土地を取得した日から 3年以内に新築した場合

☆新築でまだ人が住んでいない住宅とその敷地を新築後 1年以内に取得した場合

☆新築後 1年以内にその土地を取得する場合

 

[中古住宅の土地]

☆取得してから 1年以内に自己の居住用の中古住宅を取得した場合

☆自己の居住用の中古住宅を取得後 1年以内にその土地を取得した場合

住宅に係る軽減措置は、田園型、郊外型住宅などの二戸目の住宅にも適用されますが、避暑や避寒用といった典型的な別荘のための住宅には適用されないので注意が必要です。


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